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更新日期:2017/01/04
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帝寶三拍破200萬,李同榮:有助高價市場趕㡳
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    台北市指標豪宅「帝寶」三拍戶以底價總價2.2億元、單價每坪188.5萬元出脫,創下「帝寶」近年來最低價。個人認為帝寶法拍破每坪200萬有助高總價市場快速趕底,對市場年底落底仍然深具信心。

帝寶法拍價破200萬,影響高價市場殺價取量,並加速Q4前趕底

    帝寶已經是11年的屋齡,近年陸續有同等級豪宅出現,包括文華苑丶西華富邦丶皇翔御居丶和平大苑丶仁愛吾疆丶華固天鑄等豪宅,除了基地規模以外,無論是地段或建物品質,帝寶的指標性已慢慢弱化,要以帝寶評估新豪宅價格可能會失真,但帝寶法拍價破一坪200萬,代表高總價仍會有一波比價的推波效應,影響所及,高價市場將會有8%左右的跌幅,但同時也會吸引買盤介入,對市場將有加速趕底的效應,一旦高價殺價取量加速,包括新成屋的斷頭價殺出,成交行情的平均價格就會有較明顯跌幅,從技術循環面分析,台北市中古屋跌幅就會趨近25%左右的滿足點,對市場膠著的買盤會有激勵作用,我們對今年房市Q4前落底有信心。

豪宅市場具領漲領跌的心理影響效應

    豪宅雖然與一般市場脫鈎,有一定的價差,但相對有領漲領跌的心理效應,只是漲勢時,漲幅會高於一般產品,跌勢時,跌幅也會高於一般產品。此波豪宅反轉的跌幅滿足點約會在28%~33%之間,一般性產品跌幅滿足點約在25%上下。帝寶法拍價破200萬,以法拍價與市場價的價差在12%~15%推估,帝寶市場交易平均合理價應該在210~220萬之間,每坪200萬仍然是帝寶的支撐價格,因此近年交屋的頂級豪宅,都應該有每坪200萬的支撐力道。

豪宅市場短空長多,具長期投資價值

    個人認為豪宅因名人進駐而有群聚效應,但也會因名人爭議事件不斷與法拍個案影響行情,畢竟富人要買的不只是物件本身,而要買的是身份表徴,一旦市場被貼上不利標籤,就會嚴重影響到市場價格。他同時認為,豪宅急殺反而是短空長多的投資標的,有別於一般產品,豪宅具長期投資價值,一定會有投資者會危機入市,因為國際都會的頂級產品市場通常不會太寂寞。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.04.13

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